Практически каждый предприниматель сталкивается с арендой коммерческой недвижимости при запуске своего магазина, склада, салона красоты и т.п. Этот процесс важен, так как он напрямую влияет на успешность вашего бизнеса.
О том, как избежать возможных потерь при заключении договора, а также как правильно оценить все риски и предусмотреть все возможные нюансы, рассказываем в нашей статье. Мы рассмотрим основные аспекты, на которые стоит обратить внимание, чтобы минимизировать риски и обеспечить стабильное развитие вашего предприятия.
Предварительная подготовка: проверка правомочий контрагента
Согласно ст. 54.1 Налогового кодекса РФ при выборе нового контрагента рекомендуется соблюдать должную осмотрительность и проверять информацию о его благонадежности. Перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости нужно проверить правоустанавливающие документы арендодателя и документы на право собственности, чтобы убедиться в его праве распоряжаться имуществом. Узнайте, есть ли у арендодателя проблемы с налоговой или проходит ли он процедуру банкротства до подписания договора.
Какие документы необходимо запросить?
- Свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц или индивидуальных предпринимателей;
- Свидетельство о постановке на налоговый учет;
- Устав юридического лица;
- Документ, подтверждающий полномочия лица, подписывающего договор (решение о назначении генерального директора, доверенность на представление интересов, приказ о назначении на должность);
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости;
- Поэтажный (кадастровый) план БТИ на объект недвижимости.
В случае, если объект недвижимого имущества находится в общей долевой собственности – запросите Соглашение о порядке пользования недвижимым имуществом, находящимся в общедолевой собственности.
Если объект недвижимости находится в залоге у банка – запросите согласие залогодержателя, то есть банка, на заключение договора аренды.
Предлагают субаренду?
Договор субаренды, в общем-то, мало чем отличается от обычной аренды, но есть несколько нюансов: он не может быть дольше, чем основная аренда; если основной договор аренды расторгается, то и субаренда тоже; нужно согласие владельца на субаренду, если это не прописано в основном договоре.
Рекомендация
Чтобы свести риски к минимуму, перед тем как заключать договор субаренды, попросите у арендодателя договор аренды с собственником на весь срок субаренды, письменное согласие собственника, если субаренда возможна только с его разрешения, и гарантийное письмо от собственника с обещанием напрямую заключить договор, если текущий договор аренды будет расторгнут.
Предмет договора
Если предмет договора не определен, договор не считается заключенным. Чтобы предмет договора был определен, укажите адрес арендуемого помещения, внутренние идентификационные обозначения, кадастровый номер и оформите приложение с выделением арендуемого помещения на кадастровом паспорте.
Договор краткосрочный, если заключается на срок менее года, и долгосрочный, если срок от года. Долгосрочный договор подлежит государственной регистрации в Росреестре. Краткосрочный договор не требует регистрации, что экономит на издержках, но может потребовать поиска нового помещения после истечения срока. Долгосрочный договор дает большую уверенность арендатора, но требует учета дополнительных затрат при регистрации.
Проверьте вид коммерческой деятельности, разрешенный в договоре аренды. Убедитесь, что назначение помещения соответствует вашим целям, чтобы избежать штрафных санкций от арендодателя за смену использования без согласия.
Передача и возврат помещения
Зачастую договор аренды подписывается задолго до фактической передачи помещения новому арендатору. Чтобы избежать начисления арендной платы до получения ключей, укажите в договоре дату передачи помещения. Арендные каникулы – это время с даты заключения договора до начала ведения коммерческой деятельности, предназначенное для ремонта и подготовки помещения. Обязательно попросите арендные каникулы, если планируете ремонт.
При приеме помещения арендодатель может детально описать его состояние и оборудование, что позволит заранее оценить затраты на ремонт. Если указано, что помещение передается "как есть", это может привести к спорным ситуациям. Чтобы избежать непредвиденных расходов, опишите в договоре фактическое состояние помещения, включая стены, потолки и витрины.
Платежи и порядок расчетов
Сумма арендной платы за помещение может быть указана в различных форматах, например, как сумма за все помещение в месяц или ставка за 1 кв. м в месяц либо в год. Арендная плата может включать фиксированный платеж, эксплуатационный платеж и коммунальные услуги. В крупных ТЦ часто добавляют процент от товарооборота.
Обратите внимание на льготы, предоставляемые на период арендных каникул: в это время арендаторы обычно платят только коммунальные услуги или небольшой фиксированный платеж, покрывающий эксплуатационные расходы. Также важно указать дату начала платежей, чтобы избежать недоразумений.
При подписании договора аренды проверьте порядок включения НДС в расчет ставки арендной платы. Если НДС применим, формулировки должны быть вида «включая НДС» или «кроме того, НДС». Если НДС не облагается, укажите это явно в договоре.
Авансовый и обеспечительный платежи
Авансовый платеж – это досрочная оплата за первый месяц аренды, требуемая при заключении договора. Если передача помещения для ремонта не совпадает с датой подписания договора, рекомендуется привязать оплату авансового платежа к дате приема помещения.
Обеспечительный платеж или депозит – это сумма, предоставляемая арендодателю для гарантии выполнения обязательств арендатора. Обычно депозит равен одной-двум ежемесячным арендам. Он покрывает все части арендной платы, штрафы и расходы на восстановление повреждений. Чтобы обезопасить себя, необходимо соблюдать платежную дисциплину и договориться с арендодателем о уведомлении при задержке платежей.
При расторжении договора аренды депозит остается у арендодателя как штраф, если вина лежит на арендаторе. В остальных случаях депозит возвращается арендатору.
Коммунальные платежи
Арендная плата состоит из фиксированного платежа за помещение и коммунальных платежей. Арендатор обычно возмещает затраты на электроэнергию, теплоснабжение и водоснабжение. Также арендатор компенсирует арендодателю расходы на вывоз ТБО и телекоммуникационные услуги, если арендодатель заключил договоры с соответствующими компаниями.
Обязательно проверьте пункт на наличие скрытых платежей; недобросовестные арендодатели могут включить в коммунальные платежи капремонт и налоги за владение помещением.
Индексация арендной платы возможна не чаще одного раза в год. Укажите в договоре дату первой индексации, её периодичность и предельный процент увеличения ставки. По практике рынка допустима индексация на 5–7% от ставки за предыдущий год.
Ответственность сторон
Когда вы просматриваете договор аренды, предоставленный вашим будущим арендодателем, вас может удивить целый раздел с перечнем возможных нарушений со стороны арендатора, то есть вас. Эти пункты сопровождаются штрафами и другими санкциями, которые арендодатель применяет, чтобы защитить свою собственность от ненадлежащего использования. Не секрет, что арендодатели часто перегибают палку, выходя за рамки разумного, чтобы минимизировать свои риски. Важно внимательно изучить все условия и обсудить спорные моменты до подписания документа, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем.
С другой стороны, раздел о нарушениях со стороны арендодателя - редкость в договорах коммерческой аренды. Арендодатели, как правило, не склонны включать в договор пункты, которые могут быть им невыгодны. Поэтому, если вы заметили, что ваши права арендодателя недостаточно защищены, постарайтесь внести соответствующие изменения в договор. Например, включите пункты о компенсации за задержку передачи помещения или обязательства по капитальному ремонту. Это поможет уравновесить права и обязанности сторон, создавая более справедливые условия для обеих сторон.
Ответственность арендатора
В разделе «Ответственность арендатора» могут быть описаны различные нарушения и штрафы. За просрочку платежа обычно накладывают штраф в размере 0,3–1% от ежемесячной ставки арендной платы за каждый день просрочки. Если арендатор допустил длительную просрочку платежа, арендодатель может ограничить доступ в помещение или подачу электроэнергии до устранения нарушения.
За курение в неположенном месте штраф может составлять 3–5 тыс. рублей, а если это привело к срабатыванию пожарной системы или эвакуации, сумма штрафа может достигать 200 тыс. рублей. Нарушение правил противопожарной защиты влечет за собой штраф 50 тыс. рублей и приостановку коммерческой деятельности до устранения нарушений.
Нарушение срока внесения обеспечительного платежа грозит штрафом порядка 3 тыс. рублей за каждый день просрочки. При просрочке возврата помещения из аренды штраф обычно составляет две ставки ежемесячной арендной платы, чтобы покрыть убытки арендодателя перед новым арендатором.
Ответственность арендодателя
Как правило, отстаивать ответственность арендодателя приходится в несколько попыток. Для арендодателя штрафы арендатору кажутся странными, и таких ситуаций немного. Например, при просрочке передачи помещения. Если у вас уже заказаны строительные материалы и заключены договоры с подрядчиками, задержка передачи помещения может привести к убыткам. Очевидно, что эти убытки должна компенсировать сторона, задержавшая передачу.
Еще один повод для штрафа — невыполнение капитального ремонта арендодателем. По закону, капитальный ремонт выполняет арендодатель. Например, если треснула несущая стена, без ремонта помещение может стать аварийным, и ваша деятельность будет невозможна.
Также возможны ситуации, когда арендодатель прекращает подачу электроэнергии или воды по своей вине, например, забыв оплатить коммунальные услуги. Это приводит к приостановке вашей коммерческой деятельности, и хотя бы часть убытков можно вернуть через штрафную неустойку.
Раздел – «Расторжение»
Расторжение договора аренды коммерческой недвижимости является важным аспектом, который необходимо тщательно проработать, чтобы избежать неожиданных и неприятных последствий. Расторжение может быть судебным или внесудебным. Судебное расторжение договора возможно на основании статей 619 и 620 ГК РФ.
Внесудебное расторжение происходит на основании условий самого договора аренды. Одностороннее внесудебное расторжение по инициативе арендодателя часто связано с условиями, когда арендодатель имеет право расторгнуть договор с уведомлением арендатора за определенное количество дней, даже если арендатор не нарушал условий договора. Основной риск здесь заключается в возможности повышения арендной платы арендодателем.
Расторжение по инициативе арендатора также возможно без объяснения причин, но с уведомлением арендодателя за определенный срок. При расторжении договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору.
Расторжение договора арендатором в связи с нарушением арендодателем возможно, если арендодатель не передает помещение вовремя, не производит капитальный ремонт или помещение становится непригодным для использования по причинам, не зависящим от арендатора. В этих случаях обеспечительный платеж также подлежит возврату арендатору.
Наиболее безболезненный способ расторжения договора – по соглашению сторон, когда стороны расстаются полюбовно, без претензий друг к другу.
Прочие условия
Разграничение зон эксплуатационной ответственности сторон
Арендодатели часто стремятся переложить максимальную ответственность на арендатора, аргументируя это фактом его использования помещения. Однако арендатор не должен следить за центральным водопроводом или выполнять капитальный ремонт. Важно заранее согласовать и зафиксировать в договоре разграничение зон ответственности. Например, арендодатель отвечает за магистральные трубопроводы кондиционирования и вентиляции, а арендатор — за ответвления внутри арендуемого помещения. Границей эксплуатационной ответственности являются точки врезки и заслонки на магистральных системах.
Реклама
Уточните у арендодателя возможность размещения рекламной вывески на фасаде и наличие согласований с госорганами. Если согласования отсутствуют, власти могут потребовать демонтажа вывески. Желательно договориться, чтобы арендодатель обеспечил подключение вывесок к системе электропитания здания.
Подрядчики арендодателя
Иногда арендодатели настаивают на использовании своих подрядчиков для выполнения работ. Это может быть связано с доверием к подрядчику или личными интересами арендодателя. Важно учитывать, что услуги таких монополистов могут быть значительно дороже среднерыночных.
Заключение
Не стесняйтесь вступать в переговоры и открыто обсуждать значимые для вас вопросы. Важно помнить, что арендодатели – такие же люди, как и вы, и им тоже непросто согласовывать условия договора. Этот простой, но важный шаг может существенно снизить вероятность возникновения проблем с договором аренды в будущем. Открытое обсуждение поможет вам понять друг друга и найти оптимальные решения для обеих сторон, что создаст основу для долгосрочного и взаимовыгодного сотрудничества.
